共有取得による遺産分割の注意点を理解しよう
〜税理士が『共有取得』についてわかりやすく解説します〜

1遺産分割の4つの方法

遺産分割の方法は、大きく次の4つに分けられます。まずはこの選択肢を知っておくことが出発点です。

このうち共有取得とは、たとえば自宅の土地建物を「長男2分の1・次男2分の1」のように、複数人で持分を分け合って所有する形をいいます。法定相続分どおりに分けやすく、その場では公平に見えるため、話し合いがまとまらないときに選ばれがちな方法です。

ただ、実務の立場から率直に申し上げると、共有取得は「分けられなかった」という結果であって、分け方の選択肢の一つとしておすすめできる場面はごく限られます。なぜそう言えるのかを、これから順に見ていきます。

2共有取得とは（どういう状態なのか）

共有について、まず正確に押さえていただきたいことがあります。「土地の右半分が長男のもの、左半分が次男のもの」という意味ではありません。土地全体に対して、それぞれが2分の1ずつの権利を薄く重ねて持っている状態です。

登記簿にも、この状態がそのまま記録されます。「所有者　長男　持分2分の1／次男　持分2分の1」というように、1つの不動産に複数の所有者が並びます。土地が2筆に分かれるわけではありません。

この違いが、後々すべての問題の原因になります。土地が2つに分かれているなら、長男は自分の土地を自由に売れます。しかし共有は土地が1つのままですから、売るにも、建て替えるにも、貸すにも、いちいち相手の同意が必要になるのです。

3なぜ共有取得が選ばれるのか

ここまで読むと「では、なぜ共有が選ばれるのか」と思われるかもしれません。理由はいくつかあります。

• その場では、いちばん公平に見える……法定相続分どおりに持分を割り振れば、誰からも文句が出ません。
• 結論を先送りできる……話し合いがまとまらないとき、「とりあえず半分ずつ」で登記だけ済ませてしまえば、その場は収まります。
• 近く売却する予定がある……相続後すぐに売って現金で分けるつもりなら、共有はその間の一時的な形として機能します。

このうち、共有を選んでよいのは3つ目の場合だけだと考えています。1つ目と2つ目は、公平に「見える」だけ、結論を「先送りした」だけであって、問題は何も解決していません。

4落とし穴①　1人でも反対すると、何もできない

共有になっている不動産について何かをしようとすると、行為の内容に応じて必要な同意が変わります。

問題は一番上の行です。売却には共有者全員の同意が必要なので、1人でも反対すればその不動産は動かせなくなります。「兄は売りたいが、弟は思い出があるから残したい」——よくある対立ですが、こうなると話し合いがつくまで何年も塩漬けになります。その間も固定資産税はかかり続け、建物は傷んでいきます。

「自分の持分だけ売ればいい」とお考えになるかもしれません。持分だけを売ること自体は法律上できますが、他人と共有している不動産の一部だけを買う人はまずいません。買い取り業者が相場よりかなり安い価格で買い取ることはありますが、その場合、残された共有者は見ず知らずの業者と共有関係になってしまいます。実際、これがきっかけで親族間の関係が決定的に壊れる例があります。

さらに、共有者の1人が認知症などで判断能力を失うと、その方の同意が取れなくなり、成年後見人を立てない限り売却も賃貸もできなくなります。共有者がご高齢になるほど、この問題は現実味を帯びてきます。

日々の費用負担でも、もめごとが起きやすくなります。固定資産税の納税通知書は共有者の代表者1人にしか届きませんので、その方がいったん全額を立て替え、あとから他の共有者に請求することになります。毎年その精算をし続けるのは、想像以上に負担です。屋根の修繕や庭木の手入れといった費用も同じで、「住んでいない自分がなぜ払うのか」という不満が積もっていきます。

逆に、その不動産を貸して家賃収入がある場合は、持分に応じて各共有者の所得になります。共有者それぞれが確定申告をする必要があり、実際には1人が管理しているのに全員が申告義務を負う、という状態になります。

5落とし穴②　共有者がねずみ算式に増える

共有のいちばん怖いところは、時間が経つほど状況が悪くなることです。共有者の1人が亡くなると、その持分はさらにその相続人へ引き継がれます。世代を重ねるごとに、共有者は増えていきます。

お父さまの相続で兄弟2人の共有にした土地は、お孫さんの代には4人、ひ孫の代には8人の共有になります。そのころには共有者どうしが面識もなく、連絡先すら分からないという状態になります。売却には全員の同意が必要ですから、事実上、誰にも手が出せない土地になってしまいます。

全国で所有者不明の土地が問題になっているのは、まさにこの積み重ねです。国土交通省の調査では、所有者不明土地は国土の2割を超えるとされ、その最大の原因が相続登記の未了と共有関係の複雑化でした。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象となったのも、この問題への対応です。

6落とし穴③　相続税まで高くなる

ここが、税理士としてぜひお伝えしたい点です。共有にすると、その場で納める相続税まで高くなることがあります。自宅の評価を大幅に下げられる「小規模宅地等の特例」が、共有だと十分に使えなくなるためです。

この特例は、亡くなった方のご自宅の土地について、330㎡までの評価額を80%減らせるという非常に効果の大きい制度です。ただし、誰が取得するかによって使えるかどうかが決まります。配偶者なら無条件、同居していたお子さんなら「申告期限まで住み続け、所有し続ける」ことが条件です。別居していて持ち家があるお子さんは、原則として使えません。

実際に計算してみましょう。次のご家庭を例にします。

この自宅を「長男が単独で取得する場合」と「長男・次男が2分の1ずつ共有する場合」で比べます。

理由を説明します。長男が単独で取得すれば、土地3,000万円の全額に80%減が使えて600万円まで下がります。ところが共有にすると、同居していた長男の持分1,500万円には特例が使えて300万円になりますが、別居している次男の持分1,500万円には特例が使えず、1,500万円のまま評価されます。合わせて1,800万円ですから、単独取得より1,200万円も評価が高くなってしまうのです。

「公平に半分ずつ」としたつもりが、ご家族全体で120万円も余分に税金を払うことになります。しかも、この不動産は将来売ることも建て替えることもできない状態で残ります。

7共有が有利になる、ただ一つの場面

ここまで共有の問題点ばかりをお伝えしてきましたが、共有にしたほうが明らかに得になる場面が一つだけあります。誰も住まないご実家を、相続後に売却する場合です。

亡くなった方がお一人で住んでいたご自宅を相続人が売却したとき、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引ける「空き家の特別控除」という制度が使えます。そしてこの3,000万円の枠は、相続人1人ずつに与えられます。

実際に比べてみましょう。ご実家を6,000万円で売却し、取得費が分からないため概算（売却額の5%）で計算、譲渡費用が200万円かかったとします。

控除枠が2人分（合計6,000万円）使えるため、共有にしたほうが約508万円も税金が安くなります。売却してすぐに共有関係は解消されますので、共有のデメリットも生じません。

ただし、この特例には細かい要件があります。主なものだけ挙げます。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 相続の直前に、被相続人がその家にお一人で住んでいたこと
• 相続してから売るまでの間、誰も住まず、貸してもいないこと
• 耐震リフォームをするか、建物を取り壊して売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

また、2024年1月以降の売却では、相続人が3人以上の場合の控除額は1人あたり2,000万円に縮小されています。要件が細かいので、必ず事前にご確認ください。

8共有にしないための分け方

では、どう分ければよいのでしょうか。共有を避けるには、分割の段階で次の方法を検討します。

• 代償分割……自宅は同居していた相続人が単独で取得し、他の相続人には現金（代償金）を支払います。もっとも使いやすく、小規模宅地等の特例もフルに使えます。
• 換価分割……誰も住む予定がないなら、売却して現金にしてから分けます。きれいに分けられ、後腐れがありません。ただし売却益には所得税・住民税がかかります。
• 分筆……土地を物理的に2つに分け、それぞれの単独所有にします。接道や面積の条件を満たす必要があり、測量費用もかかりますが、広い土地なら有効です。

どの方法を選ぶかは、そのご不動産をご家族がどうしたいのかで決まります。次の図で整理してみてください。

実務でいちばん多いのは代償分割です。先ほどの例なら、長男が自宅（土地建物3,500万円）と預貯金の一部を取得し、次男には現金で代償金を渡す形になります。

ここで問題になるのが、「代償金を払う現金があるか」です。財産のほとんどが不動産というご家庭では、代償金を用意できないために共有を選ばざるを得なくなります。ですから、その現金をあらかじめ作っておくことが対策になります。

有効なのが生命保険です。死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があり、相続税を抑えながら現金を用意できます。しかも保険金は受取人が単独で請求でき、遺産分割の話し合いを待たずに数日から2週間ほどで受け取れます。自宅を継ぐお子さんを受取人にしておけば、その方が代償金の支払いに充てられます。

そして、遺言書を作っておくことがもっとも確実です。遺言書があれば、そもそも遺産分割協議が要りません。「話し合いがまとまらないから、とりあえず共有」という事態そのものを防げます。

9すでに共有になっている場合の解消法

すでに共有になっているご不動産をお持ちの方も多いと思います。まだ共有者が少なく、全員と連絡が取れるうちであれば、解消はそれほど難しくありません。逆に言えば、先送りにするほど解消は難しくなります。共有者がご高齢になる、代替わりで人数が増える、連絡が途切れる——どれも時間の問題だからです。思い立ったときが、いちばん動きやすいときです。

• 持分を買い取る……共有者の1人が他の持分を買い取り、単独所有にします。売った側には譲渡所得税がかかります。
• 持分を贈与してもらう……無償で持分を移す方法です。もらった側に贈与税がかかりますので、金額によっては買い取りより高くつきます。
• 共有物分割請求……話し合いがつかない場合、裁判所に分割を求めることができます。現物で分ける、一方が取得して代償金を払う、競売にかけて代金を分ける、のいずれかになります。時間も費用もかかるため、最後の手段です。
• まとめて売却する……共有者全員で売却し、代金を持分に応じて分けます。持分だけを売るより、はるかに高く売れます。

実務では、まず「誰がその不動産を持ち続けたいのか」をはっきりさせることから始めます。持ちたい人が1人だけなら買い取りで解決しますし、誰も要らないのであれば全員で売却するのがいちばんきれいです。意見が割れる場合でも、話し合いができるうちに結論を出しておかないと、次の世代はもっと苦労します。

また、2023年4月の民法改正により、所在の分からない共有者がいる場合でも、裁判所の手続きを経てその持分を取得したり、不動産全体を売却したりできる制度が新設されました。以前より解消の道は広がっていますので、「連絡が取れない人がいるから無理だ」とあきらめる必要はありません。

いずれの方法にも税金が関わります。持分の交換や買い取りの価格設定を誤ると、思わぬ贈与税がかかることがあります。実行の前に必ずご確認ください。

なお、相続した土地で使い道がなく、共有者の間でも持て余しているという場合には、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」で国に引き取ってもらえることがあります。ただし建物がないこと、境界が明らかであることなどの要件があり、10年分の管理費相当額の負担金も必要です。共有地の場合は共有者全員での申請になります。

10まとめ——分割は将来まで見据えて

今回の内容を整理します。

• 共有は「土地を半分に分けた」のではなく、1つの土地に権利が重なった状態です。だから何をするにも相手の同意が要ります。
• 売却・建て替えには共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すれば動かせません。
• 共有者は世代ごとに倍々で増え、やがて連絡が取れない親族との共有になります。
• 小規模宅地等の特例が十分に使えず、その場の相続税まで高くなることがあります（例では120万円の差）。
• 共有を避けるには代償分割・換価分割・分筆。そのための現金づくりには生命保険が有効です。
• ただし誰も住まないご実家を売る場合だけは、共有にしたほうが有利になることがあります（例では約508万円の差）。

遺産分割では、目先の公平さだけでなく、次の世代まで見据えた分け方を考えることが大切です。「とりあえず半分ずつ」は、その場をしのぐかわりに、お子さんやお孫さんへ宿題を先送りする分け方でもあります。

また、分割の方法は相続税にも直結します。自宅の評価を大きく下げられる小規模宅地等の特例を誰が使うか、将来売却したときの取得費や特別控除はどうなるか——こうした税務の視点をあわせて検討する必要があります。当事務所では、遺産分割の方針づくりから相続税申告まで一括してサポートしています。初回のご相談（約60分）は無料です。「うちの土地は共有のままだけれど大丈夫だろうか」という段階でも、お気軽にお声がけください。

※本記事は一般的な解説であり、2026年6月時点の情報に基づいています。記載の税額は前提を単純化した計算例であり、小規模宅地等の特例の適用には別途要件があります。実際の取扱いは個別の事情や法令・税制の改正により異なる場合があります。具体的なご相談は当事務所までお問い合わせください。